楊鳴坐在返回酒店的車里，面上的咖啡漬已經擦去，但西裝卻依然潮濕發黏。

對于他來說，個人恩怨與家庭糾紛不過是無足輕重的背景噪音，王雅琴的婚姻危機對他而言不過是一道可以觀察這個女人本質的窗口。

她面對丈夫時展現出的強勢與精于計算的應對方式，恰恰證實了她是一個善于權衡利弊的精明角色。

這正是楊鳴所需要的。

南城眾興公司在地產一級市場已然站穩腳跟，但二級市場的壁壘高聳，資金、資源與專業知識的缺口如同三道不可逾越的鴻溝。

如果這個王雅琴是“諸葛亮”他不介意三顧茅廬。

而且對方私人生活中的混亂，對楊鳴而言不過是一個可利用的缺口。

在這個社會，每個人的弱點都可能成為交易的籌碼。

一個正在離婚的女高管，無論多么強勢，在公司內部的處境必然微妙。

而這種處境往往會催生出對外部資源的渴求，促使她尋找新的支點來穩固自己的地位。

楊鳴能夠提供的，或許正是王雅琴當下需要的某種資源。

……

碧水灣是省城新興的高端別墅區，位于城東一片人工湖畔。

十八號別墅坐落在區域最深處，四周綠樹環繞，與外界隔絕。

楊鳴驅車抵達時，天色已暗。

別墅區的保安在核對過身份后，才放行讓他駛入園區。

沿著蜿蜒的內部道路，他最終在一棟現代風格的三層別墅前停下。

房子通體白色，線條簡潔利落，大面積的落地窗讓整個建筑在暮色中透出溫暖的光。

院子里擺放著幾盆精心修剪的盆栽，顯然有人經常打理，但又給人一種并非常住的感覺。

楊鳴按下門鈴，不到十秒，門就被打開了。

王雅琴已經換了一身休閑裝束，米色針織上衣配著深色長褲，頭發松散地披在肩上，與下午在寫字樓前那個干練的職場女性判若兩人。

唯一不變的是那雙始終帶著審視的眼睛。

“準時。”她側身讓出通道，“請進。”

客廳寬敞明亮，家具不多但每一件都價值不菲。

落地窗外是一個精致的后院，中央有一個小型游泳池，水面在晚風中泛起微微漣漪。

“咖啡還是酒？”王雅琴走向開放式廚房。

“酒吧，今天夠戲劇性了。”楊鳴環顧四周，目光停在一幅抽象畫上，“你的房子？”

王雅琴從酒柜取出一瓶紅酒，動作熟練地打開：“朋友的房子，他一家去澳大利亞了，這里暫時空著。”

她將酒倒入兩個杯中：“剛才的事，再次抱歉。”

“沒關系，不過我很好奇，”楊鳴接過酒杯，“作為明遠地產的高管，你丈夫想必社會地位也不低，怎么……”

王雅琴在沙發上坐下：“八年婚姻，沒有孩子，各自忙于事業，最后發現雙方幾乎沒有共同語言。”

她啜了一口酒：“典型的中產階級婚姻悲劇。”

楊鳴點點頭，沒有追問。

他明白，在商業談判中，過度關注對方的私人生活既不禮貌，也無助于達成目標。

“說說你吧，找我到底什么事？”王雅琴將話題轉向正軌。

楊鳴放下酒杯，身體微微前傾，進入了商業模式。

“眾興成立三年，目前在南城一級土地開發市場排名第五。我們有四個主要項目：東區的安康大道改造、南城高新區人才公寓、物流中心，以及最近接手的新槐街舊城改造。”

王雅琴眼中閃過一絲興趣：“新槐街？那個項目我聽說過，拆遷難度很大。”

“確實有些挑戰，但已經基本解決了。”楊鳴沒有詳述背后的手段，“目前公司流動資金約五億，加上可動用的信貸額度，最多能撬動十億左右。”

王雅琴若有所思地點點頭：“在南城這個體量，十億資金確實算可觀，但要進軍二級市場，恐怕還是捉襟見肘。”

“這也是我此行的目的。”楊鳴直言不諱，“眾興在一級市場已經有了穩固的地位，但繼續做下去，天花板很明顯。要實現更大的發展，二級市場是必然選擇。”

“明智的判斷。”王雅琴微微一笑，“不過，你了解二級市場的競爭態勢嗎？”

“萬科、碧桂園、保利這些全國性開發商已經在南城布局，加上本地的幾家老牌企業，市場競爭激烈。主要的制約因素是土地取得成本高，而眾興缺乏足夠的資金實力與這些巨頭競爭。”

王雅琴站起身，走向一旁的筆記本電腦。

她打開一個文件，屏幕上顯示出一幅復雜的表格。

“看這里。”她指向屏幕，“這是去年南城主要地塊的成交情況。江東新區那塊地，溢價率50%。靠近車站的那塊，更是達到了70%的溢價率。”

楊鳴湊近屏幕：“這些數據你都掌握？”

“職業習慣。”王雅琴淡然道，“我負責明遠在西南地區的拓展，南城作為區域樞紐城市，自然在監控范圍內。”

她將另一個文件調出來，是一份詳細的地產項目分析。

“以標準的中檔住宅項目為例，土地成本占總成本的30%到40%，建安成本約35%，營銷、管理和融資成本約20%，再加上各種稅費。現在的市場環境下，普通開發商的利潤率已經從過去的40%銳減至不足30%。”

楊鳴靜靜聽著，心中暗暗驚訝于王雅琴對行業數據的掌握程度。

“眾興如果按常規路徑進入二級市場，面臨的是這樣的局面。”

王雅琴繼續分析：“第一，拿地環節就需要投入大量資金與實力更強的開發商競爭。第二，缺乏品牌影響力導致銷售壓力大。第三，沒有規模效應，融資成本高。”

她轉向楊鳴：“說實話，以眾興目前的體量，貿然進入二級市場風險很大。”

楊鳴沒有急著反駁，而是想知道這個女人究竟想表達什么：“那你認為有什么可行的路徑？”

王雅琴的眼中閃過一絲精光：“有，而且恰好適合你這種既有一級市場基礎，又有特殊資源的企業。”

她回到沙發前，拿起一張紙和筆，在茶幾上迅速畫出一個簡化的流程圖。

“傳統的土地開發模式是這樣的。”她邊畫邊解釋，“一級開發商負責土地拆遷整理，衙門支付固定金額，比如三千萬，然后二級市場通過招拍掛方式出讓土地給房地產開發商。整個過程中，一級、二級是完全分離的環節。”

楊鳴點頭，這正是眾興目前的商業模式。

“但現在有一種新模式。”王雅琴的聲音帶著一種專業自信，“核心在于打通一級和二級市場的隔閡，實現資金的循環利用。”

她在紙上畫出一個新的模式：“第一步，一級開發商與衙門簽訂分成協議，不再收取固定金額，而是按比例分享土地出讓金。例如，衙門得20%，開發商得80%。”

楊鳴眉頭微皺：“衙門愿意這么做？”

“這取決于你與衙門的關系，以及你能提供的價值。”王雅琴意味深長地看了他一眼，“比如提前墊資、高質量完成基礎設施建設，或者幫助解決特別棘手的拆遷問題。”

楊鳴若有所思。

這些恰恰是眾興的強項，尤其是處理“特別棘手的拆遷問題”。

“第二步。”王雅琴繼續，“一級開發商參與二級市場招拍掛。有了分成協議，你可以出高價競拍土地，因為大部分資金最終會回流到你這里。本質上，這是‘左手換右手’的操作，讓你的資金得以循環使用。”

楊鳴開始理解這一策略的精妙之處：“所以即使我以高價拿地，實際成本卻極低？”

“沒錯。”王雅琴肯定道，“甚至可以接近零成本獲取土地。假設一塊地的市場價值是十億，如果你與衙門簽訂了80%的分成協議，那么你支付十億購地，實際上有八億會回到你的腰包，真正的成本只有兩億。”

楊鳴的眼睛亮了起來：“而其他開發商必須全額支付十億。”

“正是如此。這就是你的競爭優勢，”王雅琴放下筆，“在同等條件下，你可以提供更好的產品，或者享受更高的利潤率。”

她停頓片刻，目光直視對方：“不過，這種模式有一個關鍵條件，良好的衙門關系。衙門是否同意按土地出讓金分成的合作協議，是整個策略的核心。”